L’achat immobilier reste un moment fort dans une vie. Mais entre l’apport, les taux et les frais annexes, le passage à l’action peut parfois sembler difficile.
Alors, quand les parents peuvent donner un coup de pouce à leurs enfants, la question ne se pose même pas.
Sauf que donner de l’argent à ses enfants pour acheter un bien, ça ne s’improvise pas. Il y a des règles, des limites et des avantages fiscaux à bien connaître.
En 2025, certaines dispositions sont particulièrement intéressantes pour transmettre intelligemment et efficacement.
Donner de l’argent à ses enfants : ce que la loi autorise
En 2025, la règle de base reste la même : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant tous les 15 ans, sans impôt.
Ce qu’on appelle l’abattement en ligne directe et c’est cumulable entre les deux parents.
Autrement dit, un couple peut transmettre jusqu’à 200 000 € à un enfant, en franchise totale de droits.
Ce montant peut aussi être complété par un dispositif spécifique : le “don familial de somme d’argent” (article 790 G du CGI), qui permet de transmettre jusqu’à 31 865 € supplémentaires à un enfant majeur (ou petit-enfant majeur), à condition que le donateur ait moins de 80 ans. Là aussi, l’exonération est totale si les conditions sont respectées.
C’est donc un total de 131 865 € par parent qui peut, dans certains cas, être donné sans impôts.
Cette somme peut servir à financer un achat immobilier, constituer un apport ou couvrir une partie des frais de notaire.
Mais pour que ce soit bien enregistré, il faut le faire dans les règles : déclaration au fisc, preuve de l’utilisation de la somme, et parfois passage devant notaire.
L’exonération temporaire jusqu’en 2026 : une aubaine à saisir
Au-delà de l’abattement classique, il existe en ce moment une mesure temporaire mais très avantageuse :
Jusqu’au 31 décembre 2026, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € supplémentaires pour financer un achat immobilier, et cela à condition de respecter un certain nombre de critères.
Les conditions sont simples :
● L’achat doit concerner un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
● Le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire pendant au moins 5 ans,
● La donation doit être utilisée dans les 3 mois pour l’achat ou les travaux.
Ce dispositif vise à relancer la construction neuve tout en facilitant l’accession à la propriété.
Mais ce n’est pas réservé aux biens neufs : cette exonération s’applique aussi à l’achat d’un bien ancien, à condition que les fonds soient utilisés pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Autrement dit, un logement ancien peut entrer dans le dispositif si les travaux sont conformes et que le bien devient la résidence principale pendant au moins 5 ans.
Attention : cette exonération exceptionnelle n’est pas systématiquement cumulable avec l’abattement classique de 100 000 €. Il s’agit d’un dispositif distinct, avec ses propres plafonds et conditions d’usage. L’analyse se fait au cas par cas, notamment si une donation classique a déjà été faite récemment.
Aider, oui… mais bien encadrer
Une donation reste un acte juridique fort, surtout quand il s’agit de sommes importantes.
Il est donc toujours conseillé de :
● Passer par un notaire, pour garantir la traçabilité de la donation,
● Éviter les malentendus familiaux, notamment en cas de fratrie,
● Réfléchir à l’impact sur votre propre situation patrimoniale.
Aider ses enfants, c’est un geste généreux. Mais c’est aussi un acte qui s’inscrit dans une logique de transmission.
Et mieux il est préparé, plus il est protecteur pour tout le monde.
Et si vous n’avez pas d’enfants ?
Bonne nouvelle : cette exonération de 100 000 € peut aussi s’appliquer à vos petits-enfants, ou à vos neveux et nièces, à condition qu’ils remplissent les critères (achat neuf, résidence principale, délais, etc.).
Ce type de don est un vrai coup de pouce intergénérationnel, particulièrement utile quand l’accession à la propriété devient compliquée pour les plus jeunes.
Ce que peut faire un courtier dans tout ça ?
Le rôle du courtier, ce n’est pas uniquement de trouver le bon taux.
C’est aussi de structurer le montage du financement avec l’apport transmis, d’anticiper les délais, de coordonner les interlocuteurs (notaire, banque, vendeur), et parfois même de signaler une opportunité fiscale que le client n’avait pas repérée.
Chez Néo, on le voit régulièrement : une donation bien pensée peut débloquer un projet qui semblait inaccessible.
Et notre job, c’est de faire en sorte que tout s’enchaîne sans accroc.
À retenir
● 100 000 € d’abattement par parent, tous les 15 ans, hors impôts.
● 31 865 € supplémentaires exonérés si les conditions du don d’argent sont remplies.
● Une exonération exceptionnelle de 100 000 € supplémentaire valable jusqu’en 2026, pour l’achat d’un bien neuf ou ancien avec travaux de rénovation énergétique éligibles.
● Ces abattements peuvent parfois se cumuler, mais pas systématiquement. Mieux vaut vérifier au cas par cas.
● Un passage chez le notaire est souvent recommandé.
● Un courtier peut intégrer la donation dans le financement global, sans alourdir les démarches.
Envie d’aider vos enfants à acheter sans faire d’erreur ?
On est là pour vous guider dans les aspects financiers, humains et fiscaux de votre projet.
Et parce que chaque situation est unique, on prend toujours le temps de vous écouter.
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